פסק-דין בתיק ע"א 6051/07

השופט א' רובינשטיין:

א.           ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (סגנית הנשיא פלפל) מיום 20.5.07 בתיק א' 2975/00, בגדרו נדחתה תביעת המערער (המשיב שכנגד - להלן המערער) לאכיפת הסכם עם המשיב (המערער שכנגד - להלן המשיב), אך הושתו על המשיב הוצאות בגובה 50,000 ש"ח בשל התנהלותו.

•  
•  
• רקע והליכים
•  

ב.            יורם שדה (להלן המערער) הוא בנו של האלוף יצחק שדה ע"ה. כפי שיפורט להלן, הנכס נשוא המחלוקת הוא גן הסמוך לביתו של המערער, גן שהוקם על ידי אביו והמשמש - בפרמטרים חלקיים בכל הנוגע לנגישות הציבור - גם להנצחת זכרו. בשנת 1949 התיישב יצחק שדה עם משפחתו בבית המצוי בגוש 7043 חלקה 84 (לפי הרישומים בעבר) אשר ביפו. האלוף שדה נהג בבית ובשטח האדמה הצמוד לו (חלקות 76 ו-85) מנהג בעלים - טיפח את שטח האדמה, גידר אותו ושתל בו גן; וכן הציב במקום את קרון הפיקוד שלו, שממנו ניהל קרבות במלחמת העצמאות, ובו אירח רבים ממנהיגיה הראשונים של המדינה. עם מותו, בשנת 1952, המשיכו בני משפחתו, ובהם המערער בנו, לגור במקום, וגם הפכו את הגן ואת חדר העבודה של שדה לאתר זיכרון, בסיועם של גופים ציבוריים שונים. בתיאום מראש היה המקום פתוח לביקורי הקהל הרחב (ביקורים נערכו בערך אחת לשבועיים), התקיימו בו לעתים ערבי זיכרון, ובפתח הוצב שלט מטעם המועצה לשימור אתרים. במסגרת הליך הסדר קרקעות, הגיש המערער ביום 23.7.90 תביעה לבעלות על הגן (חלקות 76 ו-85 דאז; חלק מחלקה 38 בגוש 7115 כיום). בעקבות מגעים בין המערער למינהל מקרקעי ישראל (להלן המשיב), נחתם ביום 29.12.94 מזכר, בו הוסכם כי המערער יבטל את תביעתו לבעלות, וייחתם עמו חוזה חכירה לשטח; עוד נכתב במזכר, בין היתר, כי "יעוד השטח שימסר לידיו הינו כיום למגורים, אולם בפועל הבניה עליו אסורה והוא משמש כיום כגן זיכרון ליצחק שדה וכך יימשך השימוש להבא. לכן תיערך שומה בהתאם לשימוש בפועל" (סעיף 3). על המזכר חתמו המערער ומר מירון חומש, מי שהיה בזמנו ממלא מקום מנהל מינהל מקרקעי ישראל ועו"ד ז' קוינט, היועצת המשפטית של המינהל במחוז. בהמשך, ובהתאם למזכר, ביטל המערער את תביעתו להסדר בבית המשפט המחוזי בתל אביב. כן נאמר לו בעל פה, כי השומה תיערך לפי סיווג של "גן זיכרון" ודמי החכירה יהיו סמליים. ההנחיה לדרוש דמי חכירה סמליים אף הופיעה בסיכום פנימי  של ישיבה אצל המשיב מיום 25.8.94 (מוצג 7 למוצגי המערער), שם נכתב:

"6. יצחק שדה - קיימת החלטה לתת ליורם שדה את השטח הצמוד לביתו. זמירה תערוך פגישה עם הפרקליטות ותסכם הנושא. השטח עצמו שיוחכר לידיו יוגדר ע"י מח' תכנון ובדח"ש סמלי.

מטרת ההחכרה הינה הנצחת זכרו של יצחק שדה ולמטרה זו בלבד. המח' המשפטית תוסיף תנאים מיוחדים שיגנו מפני שימוש שונה" (ההדגשה הוספה - א"ר).

ג.            בחודש אוגוסט 1995 שלח המשיב למערער טיוטה של חוזה חכירה. בטיוטת החוזה באו הוראות שונות, ובהן איסור הבניה בגן וחובת המערער לגדרו ולתלות שלט בכניסתו; תנאים אלה היו מקובלים על המערער ונסמכו על סיכום מוקדם בין הצדדים. כן נרשם בטיוטה, כי הקרקע היא "שטח לגינון", ובהתאם לכך הוצאה שומה ל"שטח גינון" ולא ל"גן זיכרון", כך שדמי החכירה הועמדו על כ-300,000 ש"ח - סכום גבוה מזה שציפה לו המערער. השגת המערער בפני השמאי הממשלתי נדחתה, נוכח ההנחיות שקיבל השמאי לשום את הקרקע כחצר פרטית. משלא שילם המערער את דמי החכירה בהתאם לשומה ולא חתם על הטיוטה, הודיע לו המשיב על ביטול המגעים לחתימת הסכם. בחודש אוקטובר 1999 הוצעה מטעם המשיב הצעה חדשה לעריכת עסקה בתנאים דומים, ותוך שומת השטח כחצר. המערער לא קיבל הצעה זו ובהמשך הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי - הוא ההליך נשוא ענייננו - בה עתר לאכיפת ההסכם שבמזכר ולתשלום פיצויים. בסיכומיו בפני בית המשפט קמא, ביקש המערער קביעת דמי חכירה הולמים, ולא חזר על דרישתו לפיצויים.

ד.            השאלה שהועמדה במוקד פסק דינו של בית המשפט קמא היתה, האם נקשר הסכם מחייב בין הצדדים להחכרת הגן? נקבע, כי המזכר מיום 29.12.94 היה מסמך הבנות כללי, שגורם התמורה בו נוסח באורח עמום. כן נאמר, כי העיקרון לפיו תיקבע השומה בהתאם לשימוש בפועל הוא שעמד במוקד המחלוקת בין הצדדים, וכפועל יוצא מכך, גורם התמורה - גורם רלבנטי ומשפיע - לא הובהר בטיוטת ההסכם; בעוד המערער הבין שהתמורה שיידרש לשלם תהא סמלית, בשל סיווג הגן כגן זיכרון, הייתה עמדתו של המשיב כנטען בלתי עקבית ובלתי ברורה, שכן במסמכים שונים הוגדר המקום כגן זיכרון, כשטח גינון, או כחצר פרטית, ואף עובדי המשיב לא היו תמימי דעים באשר למהותו. אשר על כן נקבע, כי ביישום דיני החוזים האזרחיים אין לומר כי השתכלל הסכם מחייב בין הצדדים. או אז פנה בית המשפט לניתוח המקרה בכלי המשפט המינהלי. נאמר, כי ההבטחה לדמי חכירה סמליים ניתנה בחוסר סמכות, ונמתחה ביקורת על המשיב שהבטיח דבר שאינו ניתן ליישום מבחינת הדין. עוד נקבע, כי הגן הוא בפועל דו-מהותי - הוא משמש הן כחצר פרטית (ברוב הימים), והן כגן זיכרון פתוח לקהל (בתיאום מראש). על בסיס ניתוח העובדות נקבע, כי אופיו הפרטי של הגן עולה על אופיו הציבורי, וניתן למצוא סידורים חלופיים שיבטיחו את האופי הציבורי של המקום. בית המשפט הוסיף, כהערה אישית, כי ייתכן והתוצאה אליה הגיע, לפיה לא יוחכר השטח למערער, שהשקיע ממיטב זמנו ומרצו בשמירה על הגן וטיפוחו, תהא בעוכריו של האינטרס הציבורי, שכן המקום עשוי להפוך למקום שיהא אמנם נגיש אך מוזנח. לבסוף, בשל התנהלות המשיב, הרשות, שכללה "מצגים לא נאותים... עמימות המסמך שיצרה, שלא בהתאם למדיניות שלה עצמה, וכשבכירים כיום מתכחשים לפעילותה", נקבע כי המשיב ישלם למערער הוצאות בגובה 50,000 ש"ח.

•  
• הערעור, הערעור שכנגד והדיון
•  

ה.           בערעור נטען, כי המזכר מהוה הסכם תקף שהופר על ידי המשיב, והמערער מבקש לאכפו. צוין, כי במזכר דובר על כך שהשטח "משמש כיום כגן זיכרון ליצחק שדה וכך יימשך השימוש להבא. לכן תיערך שומה בהתאם לשימוש בפועל" (סעיף 3); נטען, כי בהמשך הדרך דבק המשיב רק בסיפה הדנה בשימוש בפועל, וכך הנחה את השמאי, אך הדבר מהוה הוצאת הדברים מהקשרם. בהקשר זה נטען, כי סעיף 3 למזכר מהוה מעין נוסחה לחישוב השומה, ומשכך שגה בית המשפט קמא כשקבע כי המזכר עמום בכל הנוגע לגובה השומה או התמורה. נטען, כי הסעיף הוסף לבקשת המערער, ולאחר שנציגי המשיב ביקרו בגן וקיבלו לידיהם מסמכים רבים הנוגעים לעניין. כן הודגש, כי בית המערער (שהיה בית אביו) וגינתו הפרטית, צמודים לגן נשוא ההליכים, ומהוים יחדיו מכלול אחד, שאינו ניתן להפרדה. נטען, כי מיום שקיבל לידיו המערער את טיוטת חוזה החכירה, ממנה למד על הפרת ההסכמה לשיטתו, עמד בקשר מתמיד עם המשיב בניסיון להגיע להסכמה שתתבסס על האמור במזכר. נאמר, כי במשך מספר שנים ראו הצדדים במזכר הסכם לכל דבר, והמחלוקת נסבה על אופן פירוש סעיף 3 בו בכל הנוגע לגובה השומה; אולם, בשנת 2002 חל מפנה בעמדת המשיב, שהחל לטעון כי קיימת מניעה חוקית להחכרת השטח בשל אי בהירות לגבי ייעודו התכנוני, וכן כי המזכר היה אך בסיס למשא ומתן ולא הסכמה של ממש. כן נטען כנגד טיוטת חוזה החכירה, כי מחד גיסא מטילה היא הגבלות שונות על המערער (כגון החובה לאפשר סיורים במקום) - הגבלות להן הסכים מרצון במסגרת ההסכמות הקודמות, ומאידך גיסא גובה היא ממנו דמי חכירה כאילו מדובר בשטח פרטי לכל דבר. עוד נטען, כי מהבחינה המינהלית הפר המשיב את התחייבותו באופן שאינו הולם רשות מינהלית, וכן כי אין ממש בטענת אי החוקיות הנוגעת לחכירה; נאמר, כי המערער לא ביקש הפחתת שומה, הדורשת אישור דרגים בכירים, אלא אך את סיווג המקום כגן זיכרון ולא כשטח גינון. נאמר, כי תביעתו לא התבססה על ההבטחות שניתנו לו לדמי חכירה סמליים, אלא על ההבטחה שבמזכר כי השטח יוחכר לו ויסווג כגן זיכרון, וכי זו בקשתו. הודגש, כי קיום התחייבות המשיב עולה בקנה אחד עם האינטרס הציבורי של שמירה על השטח כאתר זיכרון במתכונתו הנוכחית. עוד נטען, כי אין ממש בטענת המשיב שהועלתה במהלך ההליך קמא, כי יעוד הקרקע הוא לשטחי ציבור - אלא הוכח שיעוד הקרקע הוא למגורים ללא בניה, ועל כן אין קושי בחכירה המבוקשת. לבסוף, התבקשו הוצאות משפט גבוהות מאלה שהוטלו על ידי בית המשפט קמא, וכן החזר של התשלום שנשא בו המערער לעניין חוות דעת מומחה, שהוזמנה בהסתמך על טענות המשיב אשר התבררו כנטען כשגויות.

ו.             בסיכומי המשיב נטען, כי המזכר אינו מהוה הסכם מחייב, אלא אך שלב במשא ומתן בין הצדדים. נאמר, כי העובדה שהמשיב שלח למערער בהמשך טיוטת חוזה רשמי מצביעה על כך שלא היתה גמירות דעת כי יהא המזכר עצמו הסכם מחייב. כן נאמר, כי המזכר חסר פרטים מהותיים כגון גובה דמי החכירה ועבירות זכויות המערער בקרקע, ועל כן לא היתה בו המסוימות הדרושה לשם סיווגו כהסכם מחייב. נאמר, כי שעה שלא הופקעה הקרקע לצרכי ציבור, האפשרות היחידה לשום אותה היתה בסיווג של שטח גינון או חצר. כן הודגש, כי המזכר נקט בלשון של "שומה בהתאם לשימוש בפועל" ולא "שומה כגן זיכרון". נטען, כי השטח משמש בראש וראשונה כשטח פרטי (ואף כגן זיכרון פרטי), וכי השמאי ביקר במקום בטרם קבע את שומתו, ואף ביקר בו שנית לבחינת השגתו של המערער. לבסוף נאמר, כי עמדת המשיב כיום היא שאין להחכיר למערער את הקרקע, אלא להחכירה לטווח ארוך לגוף שיוכל לממש את אופיו הציבורי של הגן, לדאוג שיהיה פתוח לציבור פרקי זמן משמעותיים, ולא יהא תלוי בתוחלת חיי המערער, יאריך ימים. צוין, כי לחוק שמירת הסביבה החופית, התשס"ד-2004 המבטיח את זכות הציבור לגישה לחוף הים, יש השלכה על האפשרות להחכיר למערער את השטח המהוה מעבר לים אך סגור לציבור מרבית הזמן.